La rentabilidad del alquiler en Málaga capital se modera, aunque sigue siendo atractiva
El mercado inmobiliario de Málaga presenta una doble cara para quienes compran con la intención de alquilar: los precios por metro cuadrado continúan elevados, pero la operación mantiene una rentabilidad bruta superior a otros productos financieros de referencia. Según los datos citados, la rentabilidad bruta en el segundo trimestre se sitúa en el 5,2% para Málaga capital, frente a niveles superiores en años anteriores.
Las diferencias entre fuentes oficiales y portales inmobiliarios reflejan la presión sobre los precios. El Ministerio de Vivienda sitúa el precio medio en 2.988 €/m² en la provincia, mientras que Idealista eleva esa cifra hasta 4.183 €/m² de media provincial y 3.784 €/m² en la capital. Ese escalado de los valores de mercado es la principal causa del descenso paulatino de la rentabilidad bruta.
| Año | Rentabilidad bruta (vivienda) |
|---|---|
| 2023 | 5,9% |
| 2024 | 5,8% |
| 2025 | 5,4% |
| 2026 (2T) | 5,2% |
Aunque la rentabilidad sobre vivienda desciende, hay otros segmentos que ofrecen retornos más elevados. Los locales comerciales presentan la mayor rentabilidad en la capital, con un 7,5% en junio; las oficinas alcanzan un 6,2%, y los garajes se sitúan en torno al 4,3%. Estas cifras convierten a los locales y oficinas en alternativas interesantes para inversores que puedan asumir costes de adquisición o adaptación más altos.
Desde la perspectiva práctica para el público local, el informe subraya factores que condicionan la rentabilidad efectiva más allá del dato bruto: costes de rehabilitación o adecuación, gastos de gestión y mantenimiento, riesgo de impagos u ocupaciones y la fiscalidad aplicable. Estos elementos reducen la rentabilidad neta y deben ser valorados por quien plantee la compra como inversión.
- Revisar el coste real: comparar precios por m² según fuente (registro, Ministerio, portales) antes de comprar.
- Calcular gastos adicionales: reformas, comunidad, seguros y gestión de alquiler influyen en la rentabilidad final.
- Valorar el tipo de activo: locales u oficinas pueden ofrecer mayor rendimiento, pero con distinta liquidez y riesgo.
- Atender al mercado local: zonas con demanda estable o en crecimiento sostienen mejor las rentabilidades.
Para los vecinos de Málaga, la conclusión es que comprar para alquilar aún compensa en términos brutos frente a productos financieros tradicionales —el texto señala que la rentabilidad es superior, por ejemplo, a la de un bono a 10 años—, pero la tendencia es a la baja por el encarecimiento continuado de la vivienda. Los potenciales inversores y propietarios deben incorporar en sus cálculos la caída progresiva de la rentabilidad y los costes asociados, así como estudiar alternativas como locales u oficinas según su perfil de riesgo y horizonte temporal.
En un mercado con precios al alza, la gestión y la selección de producto marcan la diferencia entre una operación rentable y otra que quede al límite por los gastos ocultos y los riesgos operativos.
