Brecha persistente entre creación de hogares y oferta de vivienda
La provincia de Málaga arrastra un déficit acumulado de 26.105 viviendas en el periodo 2021-2025, según el informe Evolución de la producción de vivienda en España elaborado por la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI). El estudio compara el número de hogares nuevos con las viviendas finalizadas y advierte de una demanda estructuralmente superior a la oferta.
En el último ejercicio analizado, 2025, la diferencia entre hogares creados y casas terminadas fue de 2.594: la provincia culminó el año con 6.332 viviendas terminadas frente a 8.926 nuevos hogares. En el conjunto del lustro, Málaga registro la creación de 55.494 hogares y la finalización de 29.389 viviendas, es decir, casi el doble de demanda que de oferta.
| Año | Diferencia (hogares - viviendas) |
|---|---|
| 2021 | 8.643 |
| 2022 | 10.897 |
| 2023 | 4.060 |
| 2024 | +89 (saldo positivo) |
| 2025 | 2.594 |
El informe también pone el foco en la escasez de vivienda protegida (VPO). De las 189.391 transacciones registradas en los últimos cinco años, únicamente 3.328 correspondieron a VPO, lo que representa un escaso 1,7% del total. Los años con más operaciones de protegida fueron 2021 (861) y 2022 (879); desde entonces las cifras han descendido y en 2025 se registraron apenas 497 ventas de este tipo.
Respecto a la antigüedad del parque vendido, la proporción se inclina claramente hacia la segunda mano: en el último ejercicio hubo 30.856 compraventas sobre viviendas usadas frente a 5.308 de obra nueva. En 2022 la diferencia fue todavía mayor, con cerca de 37.000 operaciones de segunda mano por unas 5.400 de nueva.
Consecuencias locales y retos para las administraciones
Para los municipios malagueños, esta brecha tiene efectos inmediatos: encarecimiento del acceso a la vivienda, presión en el mercado de alquiler, y mayor dificultad para jóvenes y familias en la búsqueda de hogar estable. La reducción en el número de VPO limita las alternativas para colectivos con menores recursos, mientras que la predominancia de segunda mano indica que la capacidad productiva del sector promotor no cubre la demanda real.
- Presión en alquileres: menos oferta nueva suele traducirse en subidas de precios y menor rotación.
- Acceso para jóvenes: aumento de la dificultad económica para emanciparse en municipios costeros y en la capital.
- Política pública: necesidad de incentivar producción de vivienda asequible y coordinación entre administraciones.
La ACI incluye además una proyección demográfica a diez años para hogares en la provincia, lo que sugiere que, si persiste este ritmo de creación de hogares sin un aumento paralelo de la oferta, la presión sobre el mercado podría mantenerse o intensificarse. Para los responsables municipales y autonómicos se abre una doble vía de trabajo: estimular la promoción de vivienda nueva, especialmente protegida, y adaptar la normativa urbanística y de financiación para acelerar procesos de producción.
La situación descrita por la ACI plantea preguntas concretas para los vecinos de Málaga: ¿cómo afectará a la capacidad de compra o alquiler en su municipio? ¿qué medidas adoptarán los ayuntamientos y la Junta de Andalucía para aumentar VPO y agilizar su construcción? Las respuestas serán decisivas para calibrar el impacto social y económico en el corto y medio plazo.
